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RETRASO EN VUELOS 


Si sabes de alguna cláusula abusiva impuesta a los usuarios háznoslo saber y nosotros intentaremos denunciarlo - Vea más abajo ejemplos de cláusulas abusivas en contratos de Compraventa de Viviendas y en contratos con entidades financieras, o vea la Guía de las cláusulas abusivas en España

Cláusula abusiva es aquélla que se incluye en los contratos y es contraria a la buena fe y al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes (consumidor y profesional) en perjuicio del consumidor y no ha sido negociada individualmente entre las dos partes.

Una cláusula no negociada es abusiva cuando causa, en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones que se derivan del contrato.

Hay una directiva de la Unión Europea al respecto para que los Estados miembros adopten las medidas necesarias para que cese la utilización de cláusulas abusivas. al respecto se establecen como parámetros que:

  • En caso de dudas sobre el sentido de una cláusula, prevalecerá la interpretación más favorable para el consumidor.
  • Los consumidores no estarán vinculados por las cláusulas abusivas que figuren en los contratos celebrados con un profesional.

 

Cláusulas abusivas en contratos de COMPRAVENTA DE VIVIENDAS

que NO debe aceptar en su contrato

La vivienda es la inversión más importante que hace el consumidor a lo largo de su vida. Por ello debemos ser especialmente cautos para que todos los pasos que demos lleven al buen fin que se desea: disfrutar de la vivienda sin que debamos soportar abusos de ninguno de los muchos agentes que intervienen en el proceso (promotoras o constructoras, entidades financieras, entidades aseguradoras, etc).

Para permitirle detectar aquellos abusos que pueden producirse en el proceso de compra, le hemos preparando este listado de cláusulas que le pueden incluir en su contrato y que, según la legislación y distintas resoluciones judiciales, se vienen considerando abusivas, siempre que el contrato esté redactado de antemano y no sea objeto de negociación individual.

 

¿QUÉ HACER SI NOS PROPONEN UN CONTRATO EN EL QUE SABEMOS QUE HAY CLÁUSULAS ABUSIVAS?

   Es posible que nos resulte imposible rechazar una determinada cláusula; e incluso que nuestra resistencia finalice con la negativa del vendedor a formalizar el contrato de compraventa. En estos casos debemos valorar nuestro interés en la adquisición de la vivienda, siendo conscientes que, aunque firmemos y aceptemos el contrato, podemos interponer después una reclamación a efectos sancionadores ante los Servicios de Inspección de Consumo de la localidad o Comunidad Autónoma de que se trate; consulte con su Asociación de Consumidores.

 

¿Y QUÉ PASA SI EN MI CONTRATO, QUE YA ESTÁ FIRMADO, COMPRUEBO QUE HAY CLÁUSULAS ABUSIVAS?

   El contrato es de obligado cumplimiento para ambas partes, pero tenga en cuenta que incluso una vez firmado, aún conteniendo cláusulas abusivas, es posible solicitar a los Tribunales de Justicia la declaración de una cláusula como abusiva, lo que puede conllevar que finalmente la cláusula no se aplique. Además, puede denunciar esta situación en los distintos organismos de atención al consumidor para que se imponga la correspondiente multa u otras sanciones a la empresa vendedora.

A continuación listamos las cláusulas abusivas más comunes:

 

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LOS COSTES DE TITULACIÓN

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR CORRERÁ CON LOS GASTOS DE DECLARACIÓN DE OBRA NUEVA, CONSTITUCIÓN DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y POSIBLES HIPOTECAAS QUE SE CONSTITUYAN"

   Se trata de gastos relacionados con la preparación de la vivienda para que esta sea utilizada como tal; en su mayor parte son trámites administrativos y de gestión, tales como la declaración de obra nueva o la creación y puesta en marcha de la comunidad de propietarios, y su coste no puede ser trasladado al consumidor: corresponde al vendedor.

   También debe rechazar aquellas cláusulas que le obliguen a asumir los costes de constitución de hipoteca y sus intereses. Si el constructor o promotor necesitan financiación para proceder con su negocio, no es el comprador quien debe asumir el coste de dichos créditos.

   En cuanto a la plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de Terrenos de Naturaleza Urbana), es frecuente que su coste se traslade al consumidor, a pesar de ser el vendedor quien está obligado al pago, según la normativa fiscal. Aunque puede considerarse como una cláusula abusiva, los Tribunales no lo vienen considerando como tal de forma unánime. En la fecha de elaboración del presente documento, está en fase de aprobación parlamentaria un proyecto de Ley que prohibe estipulaciones que impongan al consumidor el pago de tributos en los que el sujeto pasivo es el vendedor (como sucede en la plusvalía).

 

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN LA SUBROGACIÓN HIPOTECARIA O SUS GASTOS DE CANCELACIÓN

LA CLÁUSULA: "EN EL MOMENTO DE LA ENTREGA, EL COMPRADOR SE COMPROMETE A SUBROGARSE EN LA HIPOTECA QUE EXISTA SOBRE LA VIVIENDA, ACEPTANDO LAS CONDICIONES FINANCIERAS PACTADAS EN LA MISMA. PODRÁ CANCELARLA A SU CRITERIO, ACEPTANDO ASUMIR LOS GASTOS QUE DE ELLO SE DERIVEN"

   Es posible que la vivienda que compremos ya esté hipotecada o se hipoteque mientras se construye. En estos casos, tenemos plena libertad de aceptar o no la hipoteca que ya exista. Si decidimos rechazarla y buscar la financiación por nuestra cuenta, no estamos obligados a asumir los costes de la cancelación de la primera hipoteca.

 

CLÁUSULAS QUE NO FIJEN CON PRECISIÓN LA FECHA DE ENTREGA

LA CLÁUSULA: "LA FECHA PREVISTA DE ENTREGA SERÁ EL TERCER TRIMESTRE DEL AÑO 20XX. DICHA FECHA ES MERAMENTE INDICATIVA, PUDIENDO VARIAR EN FUNCIÓN DE LA EVOLUCIÓN DEL PROCESO CONSTRUCTIVO".

   Es posible que el contrato que nos propongan no determine con precisión la fecha de entrega de la vivienda, por ejemplo omitiendo una fecha concreta, indicando que la fecha es aproximada o meramente indicativa, o derivando el momento de la entrega a lo que resulte de otros procedimientos (entrega de la licencia de primera ocupación, generalmente).

   Pues bien, si el comprador cumple con sus compromisos de pago puede exigir que la vivienda se entregue en la fecha consignada en el contrato, a pesar de que ésta sea meramente orientativa. Cualquier retraso que no sea por fuerza mayor permitirá exigir responsabilidad a la empresa vendedora. Rechace el contrato que no precise la fecha de entrega y compruebe si alguna publicidad se refiere a este punto.

 

CLÁUSULAS QUE PERMITAN AL VENDEDOR REALIZAR CAMBIOS EN LA VIVIENDA

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR AUTORIZA A QUE EL VENDEDOR REALICE AQUELLOS CAMBIOS EN EL PROYECTO QUE VINIERAN JUSTIFICADOS POR MOTIVOS TÉCNICOS, JURÍDICOS O COMERCIALES"

   Es posible que el vendedor incluya una cláusula que le permita realizar cambios en la vivienda, cambios que pueden tener su origen en "motivos técnicos, jurídicos o comerciales", como más habitualmente suele precisarse.

   En este sentido, comprendiendo que puede haber factores que exijan pequeños cambios en la ejecución de la obra, no debemos aceptar modificacioines de las características de la vivienda comprada, salvo que las mismas se justifiquen por causa de fuerza mayor. Podemos impugnar dichas modificaciones aunque parezca que el contrato no nos lo permite. Si dicha impugnación no fuera posible, podremos reclamar por la depreciación que haya sufrido la vivienda.

   Si fuese necesario cambiar el proyecto de obra por causas diligentemente no previsibles, el promotor deberá comunicarlo al comprador, quien deberá aceptar el sobreprecio que en su caso se produzca.

 

CLÁUSULAS QUE EXONEREN DE RESPONSABILIDAD POR VICIOS EN LA CONSTRUCCIÓN

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR DEBERÁ COMUNICAR CUALQUIER DESPERFECTO EN UN PLAZO NO SUPERIOR A LOS 15 DÍAS DESDE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. TRANSCURRIDO DICHO PLAZO, LA EMPRESA VENDEDORA NO ACEPTARÁ RECLAMACIONES POR ESTE MOTIVO"

   La Ley de Ordenación de la Edificación marca unos plazos claros de garantía: 1 año para elementos de terminación o acabado, 3 años para defectos que afecten a la habitabilidad de la vivienda, y 10 años para los que afecten a los elementos estructurales y comprometan la resistencia y estabilidad del edificio.

   Cualquier imposición de plazos distintos se entenderá abusiva, pudiendo el consumidor reclamar cualquier defecto que se manifieste dentro de dichos plazos

 

CLÁUSULAS QUE LIMITEN EL DERECHO DEL CONSUMIDOR A ELEGIR EL NOTARIO ACTUANTE

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR ESTÁ BOLIGADO A ELEVAR A PÚBLICO EL PRESENTE CONTRATO, COMPARECIENDO EN EL LUGAR, FECHA Y HORA DESIGNADA POR LA PARTE VENDEDORA".

   El comprador tiene derecho a elegir el notario de su confianza. Esto le permite la participación de un profesional muy cualificado en la operación de compraventa. Y como es un derecho irrenunciable, siempre conserva la posibilidad de designar la notaría que desee, siempre que guarde alguna relación o conexión con la operación.

 

CLÁUSULAS QUE IMPONGAN AL CONSUMIDOR LOS GASTOS DE ESTABLECIMIENTO DE LOS ACCESOS A LOS SUMINISTROS GENERALES DE LA VIVIENDA

LA CLÁUSULA: "EL COMPRADOR ABONARÁ A LA PARTE VENDEDORA EL IMPORTE CORRESPONDIENTE A LOS GASTOS DE ENGANCHE, ACOMETIDA O CUALQUIER OTROS RELACIONADOS CON LOS SUMINISTROS DEL INMUEBLE (AGUA, LUZ, ELECTRICIDAD)"

   La vivienda debe entregarse en condiciones de habitabilidad y al precio establecido en el contrato. Si una vivienda no dispone de los suministros básicos (agua, luz, electricidad...), no puede ser calificada como tal. Por ello, es la empresa vendedora quien ha de asumir los gastos de establecimiento a los accesos a los suministros generales de la vivienda, sin que, de forma posterior, pueda repercutirlos al comprador alterando el precio de compra pactado.

 

 

Este documento ha sido elaborado por la Confederación de Consumidores y Usuarios, subvencionado por el Ministerio de Sanidad y Consumo - Instituto Nacional de Consumo. Su contenido es de responsabilidad exclusiva de CECU.
Reproduciendo su contenido, ¡ea! colabora para dar la máxima difusión a esta información.    

 

 

GUÍA DE LAS CLÁUSULAS ABUSIVAS EN ESPAÑA
(LOS DERECHOS ECONÓMICOS DEL CONSUMIDOR)

El Ministerio de Justicia, una vez aprobada por Las Cortes la nueva Ley de Condiciones Generales de la Contratación, para el debido ejercicio del primer derecho fundamental de los consumidores en la Unión Europea, el derecho a la información, hace público en esta Guía las cláusulas que la Ley declara nulas por abusivas (lista negra) y la ineficacia de la letra pequeña de los contratos.

La nueva Ley garantiza el acceso de los consumidores a la Justicia de una manera adecuada (acciones colectivas), serán beneficiarios de las sentencias sin necesidad de pleitear individualmente y contrato por contrato. La sentencia afectará a todos los contratos iguales con el mismo profesional o empresario (un solo pleito para cientos o miles de contratos). De esta forma se garantiza el segundo derecho fundamental de los consumidores: la protección de sus intereses económicos y jurídicos.

Al mismo tiempo, la transparencia del mercado, el cumplimiento voluntario de la nueva Ley por parte de empresarios y profesionales -finalidad de la norma-, dará una mayor eficacia a la misma y atenderá directamente a la protección de esos legítimos intereses de los consumidores. En caso contrario, la acción judicial y la sanción administrativa restablecerán la equidad.

1. EL FIN DE LA LETRA PEQUEÑA DE LOS CONTRATOS.

Para que sean válidas las condiciones generales deberán estar firmadas por el consumidor, que será informado sobre ellas y se le entregará un ejemplar, sin posibilidad de remisiones a documentos no entregados y firmados por el consumidor.

Las condiciones generales se redactarán con transparencia, claridad, concreción y sencillez. Son nulas y no formarán parte del contrato las que el consumidor no haya podido conocer antes de la firma, las ilegibles, las ambiguas, las oscuras y las incomprensibles. Las dudas en su interpretación se resolverán a favor del consumidor.

2. LA LISTA NEGRA DE LAS CLAUSULAS NULAS POR ABUSIVAS.

Son nulas por abusivas las cláusulas que sean contrarias a la buena fe y al justo equilibrio entre los derechos y obligaciones del profesional o empresario y el consumidor. En todo caso son nulas por abusivas, entre otras, las siguientes (incluídas en la Guía del Consumidor europeo):

- Las que excluyen la responsabilidad del profesional por daños físicos o muerte del consumidor, consecuencia de la relación contractual.

- Las que limitan, en caso de incumplimiento defectuoso, parcial o total, la responsabilidad del profesional.

- Las que comprometen al consumidor en firme y no al profesional.

- Las que permiten retener cantidades abonadas, en caso de renuncia del consumidor al contrato o a su ejecución, sin establecer una cantidad equivalente para el supuesto inverso.

- Las cláusulas de penalización o indemnización desproporcionadas por incumplimiento del consumidor.

- Las que facultan al profesional para la rescisión unilateral, sin derecho correlativo del consumidor, o a la retención de cantidades sin prestación efectuada.

- Las que autorizan a la finalización o extinción de contratos de duración indefinida, sin preaviso con antelación razonable.

- La prórroga automática, sin consentimiento del consumidor, en los contratos de larga duración.

- La adhesión irrenunciable a cláusulas que el consumidor no ha podido, en tiempo, conocer su trascendencia real.

- La alteración unilateral por el profesional de los términos del contrato, de la prestación del servicio o de la entrega del bien.

- El aumento unilateral del precio o su establecimiento en el momento de la entrega del bien o prestación del servicio.

- La reserva exclusiva de estimar cumplido el contrato o de su interpretación.

- Eximirse el profesional de la responsabilidad de sus mandatarios o supeditarla a condiciones especiales.

- Exigir el cumplimiento del consumidor, sin el correlativo del profesional.

- Cesión del contrato, con merma de garantías del consumidor, sin consentimiento de éste.

- Suprimir u obstaculizar el ejercicio de acciones judiciales o de recursos, con sujeción a un arbitraje no regulado legalmente.

- Inversión de la carga de la prueba: que deba probar el consumidor el cumplimiento o el incumplimiento de lo pactado.

 

3. PROTECCIÓN JUDICIAL Y EXTRAJUDICIAL DE LOS CONSUMIDORES.

Si el empresario o profesional no cumple voluntariamente la Ley, el consumidor cuenta con nuevos medios de defensa colectivos, además la acción individual que, como cualquier contratante, puede interponer:

A. PROTECCIÓN JUDICIAL:

El consumidor dispone del nuevo beneficio de la acción colectiva y del efecto de las sentencias.

- ACCIONES COLECTIVAS: En la acción colectiva, por sí o a instancias de cualquier consumidor, las asociaciones de consumidores o de empresarios, los organismos de consumo, Cámaras de Comercio, o los colegios profesionales y el Ministerio Fiscal, pueden interponer un acción judicial, sin que el consumidor deba intervenir en el proceso, para que el profesional o empresario elimine la cláusula abusiva (cesación) o el grupo empresarial o profesional deje de recomendar su inclusión en la condiciones de los contrato (retractación).

- SENTENCIAS: la sentencia firme que estime la demanda por acción colectiva obligará al empresario o profesional a eliminar la cláusula nula de todos los contratos que hubiese firmado con otros empresarios o consumidores. Es decir, con un sólo pleito se solucionan o evitan cientos o miles de litigios.

- PUBLICIDAD DE LAS SENTENCIAS: las condiciones generales y las sentencias se harán públicas mediante la inscripción en el Registro, para general conocimiento de los ciudadanos (las sentencias, además, serán objeto de publicación en prensa o en un Boletín Oficial), y para que se puedan aplicar directamente, como cosa juzgada, a otros pleitos sobre el mismo tipo de contrato por los Jueces (con lo que suspenderá el proceso, una vez alegada, dando por finalizado el mismo).

- SANCIÓN ADMINISTRATIVA: El incumplimiento de la obligación de eliminar la cláusula nula o de no recomendar su uso o la falta de inscripción (cuando sea obligatoria), dará lugar a la imposición de una multa administrativa al empresario o profesional del doble de la cuantía de cada contrato, sin perjuicio de las sanciones que deriven del incumplimiento de las normas de protección de los consumidores.

B. PROTECCIÓN EXTRAJUDICIAL:

En la dejudicialización de la contratación privada, se ha regulado la actuación de los profesionales oficiales al servicio de la protección del consumidor.

- NOTARIOS:

- Redacción de las escrituras: velarán por la incorporación de las condiciones generales al contrato y su redacción se ajustará a las exigencias de transparencia, claridad, concreción y sencillez, sin incluir condiciones ilegibles, ambiguas, oscuras o incomprensibles.

- Advertencia e información: advertirán e informarán al consumidor, antes de la firma, de la existencia de condiciones generales y de la aplicabilidad de esta Ley, con sus derechos y obligaciones.

- Prohibición: no podrán autorizarse escrituras que contengan cláusulas nulas o declaradas, judicialmente, nulas por abusivas.

- CORREDORES:

- Información sobre condiciones generales: informarán al consumidor sobre la aplicabilidad de esta Ley en los contratos que intervengan (pólizas de crédito, valores...).

- Información al consumidor: informarán sobre la aplicabilidad de la Ley de Defensa de los Consumidores y Usuarios.

- REGISTRADORES:

- Información al consumidor. Publicidad registral: informarán al consumidor sobre sus derechos y obligaciones en orden a la aplicación de esta Ley y a toda la actividad registral (medios de inscripción, medios de subsanación, minuta, recursos..), redactando las notas de inscripción, las notas simples informativas y las certificaciones con claridad y sencillez, facilitando la consulta del Registro con las debidas garantías, velando por la protección de datos de carácter personal.

- Protección del consumidor (cláusulas abusivas): denegarán la inscripción de las cláusulas nulas y declaradas nulas por abusivas. Advertirán de la aplicación de esta Ley.

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Ministerio de Justicia
C/ San Bernardo, 45-47
28015 Madrid
Teléf.: (91) 390-20-10
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Fuente:

Ministerio de Justicia

 

Ejemplo de cláusulas abusivas en contratos de las entidades financieras

 Cláusulas que remiten a las tarifas o a documentos en poder del Banco, remisión prohibida por el art. 7.4 de la Orden Ministerial de 12 de diciembre de 1989, y norma 6ª de la Circular 8/1990 de 7 de septiembre, del Banco de España.

 Cláusulas de sumisión expresa pues contradicen lo dispuesto en el art. 56 de la Ley de Enjuiciamiento Civil con carácter imperativo y además están redactadas contraviniendo lo dispuesto en la Directiva según la han interpretado entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 23 de junio de 1993, 12 de julio de 1996 ó 20 de julio de 1998, ...

Cláusulas que cargan al cliente con todo los gastos derivados de un eventual litigio entre él y la entidad en cuanto vulneran el principio de equilibrio de prestaciones y limitan la responsabilidad de la entidad, al no hacer ninguna referencia al criterio de vencimiento que rige en la imposición de las costas procesales, en contra de lo dispuesto en la cl. 14 de la D.A. 1ª de la LGDCU.

Cláusulas que exoneran a la entidad de responsabilidad por pérdida, sustracción o manipulación de cheques en cuanto implican hacer responsable al cliente de las consecuencias económicas de errores sólo imputables al Banco, en contradicción con lo dispuesto en la cl. 21 de la misma D.A.

 Cláusulas respecto a la resolución anticipada de préstamos, la redacción genérica dada a dichas cláusulas en las que no se concreta la obligación que se incumple y se hace extensiva a las accesorias, no es una causa suficientemente justificada ni objetivada, que además aumenta las facultades del Banco en relación con la obligación del prestatario vulnerando el principio de reciprocidad al carecer de entidad suficiente para justificar esa grave consecuencia; el art.1124 del Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta admiten la resolución por incumplimiento de obligación esencial.

 Cláusulas que prevén la resolución del contrato por impago de una sola cuota del préstamo; resulta una sanción desproporcionada, cuando aparece como resolución automática sin posibilidad de que el cliente pueda continuar efectuando el pago aun soportando el interés de demora creando así una situación injusta y desproporcionada.

Cláusulas de resolución anticipada cuando se deniegue la inscripción de la hipoteca por cualquier causa; sólo sería entendible si se pacta que la causa de no inscripción es imputable sólo al prestatario, de no ser así se incurre también en la falta de reciprocidad de las prestaciones al desplazar sobre el cliente la carga de una de ellas.

 Cláusulas que eximen al banco de la obligación de notificar al prestatario la cesión del préstamo a tercero; cuando la notificación es un derecho reconocido al deudor y que de no practicarse agravaría su derecho al cambio de prestamista si influye en las relaciones personales del prestatario con éste.

Cláusulas en las cuales se exonera al banco de toda responsabilidad por fallos propios de su sistema informático o por la intromisión de terceros fuera del control del Banco; ello supone desplazar la responsabilidad que incumbe al Banco por el mal funcionamiento de sus servicios y organización administrativa hacia su cliente sin ninguna contraprestación para éste vulnerando el principio de responsabilidad por causación del daño cuando ninguna participación en él ha tenido el cliente perjudicado, lo cual implica una limitación de sus derechos contraria a lo dispuesto en la cláusula 14 de la repetida D.A.

Cláusulas que eximen al Banco de responsabilidad por el mal funcionamiento en su sistema operativo que afecte a los cajeros automáticos o terminales de capturas, sea cualquiera la causa, cuando el usuario o cliente no tiene ninguna intervención en los mismos.

 

 Se puede solicitar al Juzgado que declare el carácter abusivo de este tipo de cláusulas y por consiguiente su nulidad radical, así como la prohibición de su utilización en el futuro de dichas cláusulas, y caso de obtenerse una sentencia favorable se ordena la inscripción de la misma en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación.